Что вообще является имуществом дольщика

Пока дом не сдан и право собственности не зарегистрировано, квартиры у вас юридически нет. Есть право требования по договору долевого участия и деньги на эскроу-счёте. Это важно: средства на эскроу принадлежат вам, но раскрыть счёт может только банк по основаниям из ФЗ-214 - передача квартиры или банкротство застройщика. Финансовый управляющий забрать эти деньги напрямую не вправе.

Три сценария

  • Дом сдан, квартира оформлена и это единственное жильё - действует исполнительский иммунитет: квартиру не трогают.
  • Дом строится, это будущее единственное жильё - суды, как правило, защищают дольщика: продать право требования на реальном рынке почти невозможно, а изъятие лишило бы человека жилья ещё до его получения. Практика на стороне должника, но дело нужно вести аккуратно.
  • Это вторая квартира или инвестиция - право требования включается в конкурсную массу и продаётся на торгах, деньги идут кредиторам.

Если новостройка в ипотеке

Залог у банка действует с момента оформления квартиры. Платите ипотеку исправно - квартира сохраняется, банкротство спишет остальные долги. Платить нечем - банк реализует залог через торги, а недостающая часть долга спишется в процедуре. Пытаться скрыть ДДУ от управляющего бессмысленно: реестр договоров виден через ЕГРН и банк-эскроу агент отвечает на запросы.

Эскроу защищает обе стороны: при банкротстве застройщика деньги вернут вам, при вашем банкротстве они не уйдут кредиторам до сдачи дома. Это одно из главных преимуществ новых договоров по ФЗ-214.

Кейс: двушка на эскроу и 2 100 000 ₽ долга

Семья из Краснодара: 3 400 000 ₽ на эскроу за квартиру в строящемся доме, сдача через год. Долги по кредитам 2 100 000 ₽, тянуть было нечем. Опасались потерять и квартиру, и деньги. Подали на банкротство: управляющий изучил ДДУ, признал право требования единственным будущим жильём семьи, в продажу не включил. Долги списаны за 8 месяцев, дом сдан штатно, квартира оформлена на семью.

Частые вопросы дольщиков

Первый: «а если эскроу старого образца, без счёта?» Такие договоры встречаются у домов, начатых до 2019 года: деньги уже у застройщика, и право требования уязвимее - тут стратегию выбираем индивидуально. Второй: «могут ли кредиторы потребовать расторгнуть ДДУ и забрать деньги?» Для единственного жилья суды такие требования отклоняют, для инвестиционной квартиры - поддерживают. Третий: «видит ли банк-ипотечник моё банкротство?» Да, и обычно не против, пока ипотека платится вовремя.

Что сделать до подачи

  • Поднимите ДДУ, платёжки и выписку по эскроу.
  • Проверьте, числится ли за вами другое жильё.
  • Покажите документы нам: 8 (922) 208-32-22. Оценим риски по вашей новостройке бесплатно.

Офис в Калининграде, пл. Победы 10, каб. 207. Работаем с дольщиками по всей России дистанционно.